개인회생 집담보대출, 경매 막고 내 집 지키는 2026년 실무 전략

개인회생을 해도 내 집은 지킬 수 있을까?

감당하기 힘든 빚 때문에 개인회생을 결심했지만, 마지막 순간까지 발목을 잡는 고민이 하나 있습니다.

바로 사랑하는 가족들과 함께 살고 있는 '집'입니다.

 

"회생 신청하면 은행에서 바로 경매 넘기는 거 아닐까?"

"집이 넘어가면 우리 가족은 당장 어디로 가야 하지?"

 

이런 걱정 때문에 밤잠 설치시는 분들 많으실 겁니다.

결론부터 확실하게 말씀드리면, 전략만 잘 세운다면 집을 지키면서 신용대출 빚만 탕감받는 것은 충분히 가능합니다.

오늘은 2026년 현재 시점에서, 소중한 보금자리를 경매 위기에서 구해낼 수 있는 '개인회생 집담보대출' 방어 전략 3가지를 실무 관점에서 알기 쉽게 정리해 드립니다.

 

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1. 은행의 무기, '별제권'을 먼저 알아야 합니다

많은 분들이 오해하시는 것이 있습니다. 개인회생을 신청하면 모든 빚 독촉이 멈추니 집 대출도 괜찮겠지 생각하지만, 주택담보대출은 예외입니다.

법적으로 은행은 담보물(집)에 대해 별제권이라는 강력한 권리를 가집니다.

어렵게 들리지만, 쉽게 말해 "개인회생 절차와 상관없이 은행이 원한다면 언제든 경매를 진행해 돈을 받아갈 수 있다"는 뜻입니다.

하지만 너무 겁먹으실 필요는 없습니다. 법원 또한 채무자의 주거 안정을 중요하게 생각하기 때문에, 우리가 선제적으로 대응할 방법은 분명히 존재합니다. 핵심은 신용대출은 탕감받되, 담보대출은 별도로 관리하는 투트랙 전략'입니다.

개인회생을 해도 내 집은 지킬 수 있을까?

2. 집을 지키는 제1원칙: "이자는 목숨처럼 납부하세요"

실무에서 의뢰인분들께 가장 강조하는, 어찌 보면 가장 단순하지만 중요한 원칙입니다.

"담보대출 이자는 단 하루도 연체하지 마십시오."

 

개인회생을 신청하고 금지명령이 나오면 신용카드 대금이나 신용대출 원리금은 갚지 않아도 됩니다.

하지만 담보대출 이자는 다릅니다. 은행과 약속한 이자를 꼬박꼬박 내야 합니다.

 

은행 입장에서도 이자 수익이 정상적으로 들어온다면, 굳이 시간과 비용이 드는 경매 절차를 밟을 이유가 사라집니다.

즉, 연체 없는 성실한 이자 납부만이 별제권 행사를 막는 가장 강력한 방패가 됩니다.

이원후법률사무소 대표 변호사

3. '주담대 채무조정 특례' 적극 활용하기

"하지만 생계비만으로는 도저히 이자를 낼 여력이 없습니다."

이런 상황에 놓인 분들을 위해 서울, 수원, 부산 회생법원을 포함해 2026년 확대된 주요 법원들은 신용회복위원회와 연계하여 '주택담보대출 채무조정 특례' 제도를 운영하고 있습니다.

이 제도를 잘 활용하면 다음과 같은 혜택을 받을 수 있습니다.

• 상환 기간 연장: 최대 35년까지 늘려 월 부담액을 대폭 낮춤
• 금리 인하: 약정 금리의 50% 수준까지 인하 (최저 하한선 존재)
• 경매 유예: 회생 기간 동안 은행이 경매를 신청하지 못하도록 협약 체결

단, 이 특례는 1주택 실거주자, 주택 가격 6억 원 이하, 부부 합산 소득 7천만 원 이하 등 조건이 까다롭습니다. 따라서 신청 전 전문가를 통해 본인이 대상자인지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다.

 

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4. 이미 경매 예고장이 날아왔다면? '중지명령'이 답이다

만약 이미 연체가 발생해 은행에서 경매를 진행하겠다는 통보를 받았다면 어떻게 해야 할까요?

이때는 개인회생 신청과 동시에 법원에 중지명령'을 신청해야 합니다.

법원의 중지명령이 떨어지면 진행 중이던 경매 절차는 즉시 멈추게 됩니다.

 

물론 이것은 시간을 벌어주는 임시 조치입니다. 이렇게 확보한 골든타임 동안, 은행을 설득할 수 있는 구체적인 변제 계획안을 다시 짜거나 채무조정 협약을 맺어야 합니다. 이 과정은 개인이 혼자 진행하기엔 법리적으로 매우 복잡합니다.

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전문가의 '한 수'가 필요한 순간

집을 지키는 개인회생(별제권부 채권)은 일반 회생 사건보다 난이도가 훨씬 높습니다.

변제금을 너무 많이 책정하면 생활비가 부족해 담보대출 이자를 못 내게 되고, 반대로 너무 적게 책정하면 법원에서 인가를 내주지 않습니다. 이 미묘한 균형을 맞추는 것이 성공의 열쇠입니다.

 

내 집을 지키면서 빚을 정리하고 싶다면,

혼자 끙끙 앓기보다는 이원후 법률사무소와 같은 도산 전문 변호사의 도움을 받아보시길 권합니다.

 

"내 소득으로 집을 지키면서 회생이 가능한지",

"변제 계획안을 어떻게 짜야 은행과 법원을 동시에 설득할 수 있는지"

 

냉정하게 진단받고 시작하셔야 가족의 보금자리를 안전하게 지킬 수 있습니다.

더 늦기 전에, 지금 바로 내 상황에 맞는 전략을 확인해 보세요.